[해외주식,미증시] 리얼티인컴 추가매수 구간인가?

어떤 회사인가?

리얼티 인컴은 대표적인 리츠 회사로 월 배당 주식으로  잘 알려져 있습니다. 부동산에 투자한 임대수익을 배당 형식으로 지급하는 회사입니다.

리얼티 인컴은 삼중 순수익 임대(Triple Net Lease) 방식으로 부동산을 임대합니다. 세금, 보험, 유지보수 비용이 모두 임차인 부담이라 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있습니다.

(참고 : 삼중순수임대 및 리츠의 특징에 대해서 자세히 알고 싶으시면 아래 포스팅을 참고해 주시기 바랍니다.)

https://clean-blue.tistory.com/123

리츠 주식의 특징에 대해 알아보자

 

 

주 매출 상품은 무엇이고 매출은 잘 나오는가?

리츠는 임대수익을 기준으로 매출이 나오기 때문에 임차인의 구성이 중요하고 이를 포트폴리오라고 부릅니다.

이 포트폴리오의 다양성 및 구성이 중요하므로 이제부터 리얼티 인컴의 포트폴리오를 알아봅시다.

리얼티인컴 포트폴리오

리얼티 인컴의 포트폴리오는 위와 같고 월마트, 세븐일레븐, Fedex, 달러 제너럴 등등 다양한 업체에 임대를 주고 있습니다. 

다만 포트폴리오의 79.4% 정도가 소매 부분에 집중되어 있고 대형할인점 및 드러그 스토어의 의존도가 높습니다.

포트폴리오의 다양성을 더욱 증가시키기 위해 데이터 센터와 게이밍 부분을 추가했습니다. 
데이터센터 부문은 digital realty와 협력하여 10년간 임대를 실시했습니다. 

게이밍 부문은 2022년에 Encore Boston Harbor를 매입하여 게이밍시장에 진출했습니다. 30년 임대로 장기계약을 체결했으며 이 카지노 회사는 매사추세츠 내에 카지노에서 독점적 지위를 가지고 있습니다.

위에는 임대 만료 기간을 나타낸 것으로 임대 만료시기를 알고 있다면 주가흐름에 대해 불안하지 않고 수익성을 예측할 수 있습니다.

24년에는 0.3%이고 27년부터 임대만료율이 7.1%로 급상승합니다. 25년부터 임대 만료율이 늘어나는데 재계약 관련해서 계속 지켜보면 좋을 것 같습니다.

하지만 임대 만료로 끝이 아니라 재계약도 진행합니다. 리얼티인컴은 임대 만료 후 재계약 때에도 100%가 넘는 회수율을 보여줬습니다. 104.9%는 이전 계약보다 4.9%의 임대료 상승 후 계약했다는 의미입니다.

그리고 현재 임대율은 98.7%로 리얼티인컴 평균 임대율인 98.2%보다 높은 상태로 현 상황은 좋습니다.

현금 및 부채 상황은 어떤가?

총 자산

총 현금성 자산

총부채

순자산

자산, 부채 등은 특별히 이상한 점을 모르겠습니다. 하던 대로 잘하고 있다는 생각이 듭니다. 

주당 순자산을 구해보니 44.18$가 나왔고 현재주가인 55.78보다는 낮은 상태로 파악됩니다.  

AFFO도 확인해 봤는데 작년 동기대비 주당 AFFO는 2.9%가 상승했습니다. 월마다 0.2635$씩 지급하고 있고 분기는 *3을 하면 되니 
0.7905$라고 하면 이익의 75% 정도를 지급하고 있으니 배당에는 여유가 있습니다.

그리고 리얼티인컴의 수익성을 알아보기 위해 금리와 수익성 스프레드를 들고 왔습니다. 

이것은 미국 10년 금리와 리얼티인컴의 CAP RATE와의 관계를 나타낸 것입니다.

cap rate = 자본환원율 = 순영업이익/부동산가격
= 부동산 가격대비 얼마의 이익이 나오는지에 관한 값

이 값과 금리와의 관계가 중요한 이유는 금리가 오르면 당연히 대출을 내서 자금을 좋아하는 리츠는 구매비용이 증가하게 됩니다. 그러면 수익성이 줄어들게 되는데 CAP RATE(자본환원율)를 높여 이익을 올려서 리츠의 수익성을 유지하는 것입니다.

한마디로 비용이 오르면 수익성을 올려서 방어한다는 얘기입니다. 따라서 저 그래프 사이가 좁아지면 수익성이 하락한 것으로 생각하면 되고 리얼티인컴의 경우 12개월 후행으로 따라간다고 합니다. 

현재도 스프레드를 유지 중이라고 나와있어서 안전한 수익을 내고 있다고 이해하시면 되겠습니다.

미래에는 더 잘 벌 것인가?

리얼티인컴은 회사 운영에 대해서는 잘하고 있다고 생각합니다. 
우선 Spirit Realty Capital과의 합병으로 포트폴리오 다변화 및 이익증가를 모색했습니다. 24년 1월에 합병했는데 이에 대한 정확한 이익 여부는 4분기에 표시될 듯합니다.

그리고 유럽시장으로 확장하고 있습니다. Decathlon과의 SLB 계약을 통해 유럽 5개국에 82개의 매장에 투자하며, 유럽 시장에서의 성장 잠재력을 강화하고 있습니다.

또한 앞에서도 말씀드렸듯이 Digital Realty와 협력하여 데이터 센터 시장에 진출하였고 Encore Boston Harbor 리조트와 카지노를 포함하는 게이밍 부문에 진출하였습니다.

포트폴리오 다변화 및 이익률 증가로 대내외적인 위험에 대비하고 있는 모습입니다. 

그러나 외부적인 환경이 좋지 못한데 전체 상업용 부동산 공실률이 7.6%라고 합니다. 공실률 10년 평균이 4~5%였던걸 기준으로 생각하면 많은 편이고 10년 내에 최고치라고 합니다. 

그렇지만 반대로 상업용 부동산의 침체가 나아진다면 리얼티인컴에서는 호재로 작용한다고 생각됩니다. 회사가 이 어려운 상황에서도 잘 운영하고 있다는 생각이 들고 신뢰가 가는 회사라고 생각됩니다.

리스크는 어떤 게 있을까?

경기불황이 와서 임대료를 받지 못하거나 임대율이 낮아지는 경우가 있다고 생각합니다. 또한 소매 위주로 임대하고 있는 리얼티인컴의 경우 소매점이 큰 타격을 입는다면 영향이 발생할 것이라고 생각합니다. 

그런 상황이 발생하면 매도를 고려해야 할 것 같고 아직까진 그런 상황이 발생하지 않았다고 생각합니다.

 

현재 가격은 적정가치인가?

주가적정성 
5년 평균 P/E보다 높은 편입니다. 

배당적정성
평균배당수익률보다 높아진 구간입니다. 배당률로 보면 확실히 매력적이고 배당성장률 부분에서는 점점 성장이 둔화되고 있는 게 아쉽습니다.

손실내성
MDD의 경우 38%인데 현재는 11.88%입니다. 무난한 가격대라고 생각됩니다. 

이렇게 스프레드시트 탭으로 살펴보니 그리 비싸지도 않고 싸지도 않은 구간이라고 생각이 듭니다. 

다만 주가는 많이 하락했는데 최악으로 갈 경우 주당순자산가치까지 간다면 44$까지이고 최대 MDD로 계산하면 40$입니다. 여기까지 아래로 내려갈 일은 거의 없다고 생각하시면 될 것 같지만 이 아래로 내려간다면 회사에 크나큰 위기가 아닐까 생각됩니다.

그래서 살 것인가? 말 것인가? 

저는 앞으로도 꾸준히 모아갈 예정입니다. 포트폴리오 다변화에 신경 쓰고 여러 가지 상황에 대처하고 있다는 느낌을 많이 받았습니다.

국채와 미국 금리상황과 비교해선 현재 소외받는 주식이라고 생각하지만 금리하락이 발생하거나 상업용 부동산이 좋아질 때 다시 인기 있는 종목이 될 것이라고 생각합니다.

다만 배당성장률이 아쉽지만 상황이 좋아지면 또 성장하지 않을까 싶습니다.