리츠 주식의 특징에 대해 알아보자

개요 

리얼티인컴은 한국인이 좋아하는 주식 중에 하나인데 이 리얼티 인컴이 리츠 주입니다. 
리츠 주의 특징을 한번 알아보고 투자에 도움이 됐으면 해서 정리하고자 합니다.

리츠란?

리츠(REITs)는 부동산을 투자를 주식투자처럼 할 수 있게 만들어놓은  고배당 투자 상품입니다.

리츠회사에서 부동산을 매입하여 이를 임대하는 방식으로 수익을 얻게 됩니다. 이 수익을 배당금으로 지급하는 상품으로 부동산 호황일 때 유리한 상품입니다.

리츠의 특징은?

1. 높은 배당 수익
리츠는 법적으로 과세 혜택을 받기 위해서는 순이익의 90% 이상을 배당금으로 지급해야 합니다. 그렇기에 다른 주식보다 배당을 많이주게 되어있습니다.

2. 부동산 자산 기반
물리적인 상업용, 주거용, 산업용 부동산을 기반으로 하며, 이는 리츠 주가가 실물 경제와 밀접하게 연관되어 있음을 의미합니다.

3. 유동성
주식시장에 상장되어있기 때문에 실제로 부동산을 사는 것보다 소액투자도 가능하면서 현금 유동성이 높습니다.

리츠의 부동산 계약방식은?

리츠의 부동산 계약방식은 위의 7가지로 그 중 자주 사용되는 유형만 자세히 소개해보도록 하겠습니다.

주로 맺는 계약 방식은 삼중 순수익 임대(Triple Net Lease, NNN)와 장기 임대 계약(Long-Term Lease)가 가장 많이 사용됩니다.  일부 비율임대 방식을 사용하기도 합니다.

이 3가지에 대해 자세히 알아보면 아래와 같습니다.

1. 삼중 순수익 임대 (Triple Net Lease, NNN)
주로 상업용 부동산(소매점, 레스토랑, 물류창고 등) 계약시 체결하는 방식입니다.

안정적인 현금흐름을 확보하는 것이 중요한데 삼중 순수익 임대 방식은 임차인이 세금, 보험료, 유지보수 비용을 부담하기 때문에 현금 소비를 최소화하기 때문에 운용사 입장에선 이득입니다.


2. 장기 임대 계약 (Long-Term Lease)
주로 물류창고, 병원, 데이터센터, 호텔 등 특수 목적 부동산에 사용되는 계약방식으로 장기적으로 해당 건물을 사용할 경우에 유리한 방식입니다.

장기 임대이기에 공실 위험이 줄고 예측가능한 현금흐름으로 안정적인 수익을 보장합니다.

3. 비율 임대 계약 (Percentage Lease)
주로 쇼핑몰, 소매점 등 매출이 잘 나올것 같은 매장 임대시 사용합니다.

비율 임대 계약은 매출의 일정비율을 공유 받을 수 있는데 이를 통해 이득을 극대화 할 수 있습니다. 

다만, 매출 감소로 수익 변동 위험이 있으므로 안정적인 NNN 계약과 조합하여 사용되기도 합니다.

NNN 삼중 순수익 임대도 장기로 보통 계약하기에 리츠는 실질적으로 장기로 안정적인 수익의 계약을 한다는 것으로 이해하시면 됩니다.

 

리츠에서 주의할 점은?

리츠는 위에서 말한대로 실물 부동산에 기반하여 배당 및 수익률을 제공하는 상품으로 일부 주의해야 할 점들이 있습니다.

1. 포트폴리오 다각화 필요
대부분의 리츠는 다양한 지역과 섹터의 부동산 포트폴리오를 보유하고 있어 리스크 분산 효과를 제공합니다.
만약 지역 및 섹터를 분산해놓지 않으면 그 지역이 안좋은 상황에 빠졌을 때 큰 타격을 입게 됩니다. 

2. 금리 민감성
부동산 기반 자산이라 대규모 부채를 활용해서 매입하기 때문에 금리에 민감합니다. 보통 금리가 상승하면 주가가 빠지고 금리가 하락하면서 상승하는 효과가 있습니다. 

3. 공실 및 임차인 리스크
리츠의 수익은 임대료에서 발생하므로, 공실률이 높거나 임차인이 파산할 경우 배당금 지급에 영향을 줄 수 있습니다.

리츠주의 가치 평가방법은?

리츠의 가치 평가 방법은 일반 주식과는 조금 다르며, 주로 현금흐름, 자산, 배당의 기준으로 리츠주식을 평가하게 됩니다. 아래 방법들을 참고하시면 되겠습니다.

현금 흐름부분 

1. FFO (Funds From Operations)

정의: 리츠의 운영 활동에서 발생한 순수한 현금흐름을 나타내는 기본적인 지표로, 감가상각비와 부동산 매각손익 같은 비현금 항목을 조정하여 계산합니다.

계산식: FFO = 순이익 + 감가상각비 - 부동산 매각손익

다만 FFO는 유지보수 비용(CapEx)이나 임대 관련 비용 등을 반영하지 않아 실제 현금흐름과 차이가 생기기 때문에 AFFO를 더 많이 사용합니다.

2. AFFO (Adjusted Funds From Operations)
정의: FFO를 기반으로 하지만 필수비용(유지보수 비용, 임대비용 등)을 반영한 지표입니다.

계산식: AFFO = FFO - 유지보수 비용 - 임대 비용 조정 \기타 조정 항목

유지보수 비용: 기존 부동산 자산을 유지하기 위해 들어가는 자본적 지출(CapEx)을 차감.
임대 비용 조정: 임대 계약과 관련된 비현금 항목(예: 직선 임대료 회계 처리)을 반영.
기타 조정: 운영에 반복적으로 영향을 미치는 비용 및 수익을 반영(예: 주식보상비용 등).

AFFO는 유지보수와 같은 필수 비용을 차감하기 때문에 실제 순현금이 얼마나 있는지 더 명확하게 알 수 있습니다. 이를 기준으로 배당금 지급여부 등을 생각해볼수 있습니다.

3. 이자율 및 부채 관리
이자율: 이자율이 높아질수록 현금흐름이 안좋아지므로 분기보고서 등을 확인하여 이자율이 어느정도인지 확인해보는게 좋습니다.
부채비율: 평균 부채율과 비교하여 부채 수준이 어느정도인지 확인하는 것이 좋습니다.

자산부분

1. NAV(Net Asset Value) - 주당순자산
리츠가 보유한 자산의 순가치를 기준으로 평가하는 방법.

계산식: NAV = (총 자산 가치 - 총 부채) / 발행 주식 수

주가와 NAV를 비교하여 저평가 고평가를 확인할 수 있습니다. NAV 대비 주가가 낮다면 저평가 되어있다고 생각하면 됩니다.

2. 부동산 포트폴리오 품질
리츠가 보유한 부동산의 위치, 종류(상업용, 주거용, 산업용 등), 임대율, 임대계약 구조 등을 평가해볼 수 있습니다. 
주로 분야가 다양할 수록 안정적이라고 얘기합니다.

 

배당부분

1. 배당 수익률 (Dividend Yield)
리츠는 법적으로 대부분의 순이익(90% 이상)을 배당금으로 지급해야 하므로 배당 수익률이 중요한 평가 요소입니다.

계산식: 배당 수익률 = 연간 배당금 / 주가

리츠의 배당 수익률이 시장 평균보다 높거나 자체 배당 평균보다 높을경우 저평가 되어있다고 생각합니다. 
다만 지나치게 배당률이 높은경우 부채를 이용해서 배당금 지급하거나 현금이 부족하거나 투자유치를 위해 비정상적인 배당수익률을 제공하면 의심하고 투자하지 않는것이 좋습니다. 

예시

리얼티인컴의 정보로 예시를 들어봅시다.

예시 자료
주가: $56.88
연간 FFO : $2,822.1M(2023년)
주당 FFO : $3.2
연간 AFFO: $2,774.9M(2023년)
주당 AFFO :$3.17
배당수익률: 5.48%
총자산 : $68,468.8M
총부채 : $29,799.1M
발행주식수 : 875.2M

NAV 
= (총 자산 가치 - 총 부채) / 발행 주식 수
= (68,468,800,000 - 29,799,100,000)/875,200,000
= 44.18

P/FFO = 56.88 / 3.2 = 17.775
P/AFFO = 56.88 / 3.17 = 17.94

동종 리츠의 평균이 P/FFO가 높을수록 고평가 되어있는 것이고 
NAV보다 주가가 낮으면 저평가 되어있는 것입니다.

이렇게 임의로 계산해봤는데 실제로 P/FFO의 경우에는 동종업계를 전부 계산하긴 어려우므로 Seeking alpha에서 계산해둔 값으로 확인하는게 더 편하고 비교하기 좋을 듯 합니다.

seeking alpha값으로 비교하면 p/ffo는 약간 저평가 되어있습니다. 13.60이고 배당수익률도 5.48%면 리얼티인컴 평균이나 섹터 평균 배당수익률에 비해서 높은편입니다. 

NAV의 경우 주가보다 높아서 자산보다는 프리미엄이 붙어있다고 생각하시면 됩니다.

결론

안정적인 현금흐름을 얻기 위해서 리츠주를 하시는 분들이 많고 저도 그 중 한명입니다. 이번에 리츠주를 정리하면서 어떤식으로 가치판단을 해야할지 생각해봤고 이 글을 참고로 다음 리츠 주식을 분석해봐야겠습니다.