아파트 공급 시 집값은 오를까 떨어질까?(feat 창원시 성산구)

개요

최근 창원에 집을 사려고 하는데 서울과 다르게 지방 집값은 공급량에 따라 결정된다고 합니다. 25년 26년에 아파트 입주 물량이 많아지고 그에 따라 가격이 어떻게 변하는지 상관관계를 조사해 보고자 해당 포스팅을 작성합니다.

통계정보로만 확인해 보는 거라 실제랑은 거리가 좀 있겠지만 그래도 사는 시점을 정하는데 도움을 받으셨으면 합니다.

어떤 값으로 비교해 볼 것인가?

아파트 통계를 확인해보면 다양한 값들이 있는데 이들의 차이점을 보고 가장 시세반영이 될 것 같은 값을 확인해 봤습니다.

평균가격
모든 거래 가격의 합을 거래 건수로 나눈 값입니다.

극단적인 고가나 저가 거래에 영향을 받아 실제 시장의 일반적인 가격 수준과 다르게 나타날 수 있습니다.

중위매매가격
모든 거래 가격을 오름차순으로 정렬했을 때 중앙에 위치한 값입니다.
극단적인 거래 가격의 영향을 받지 않아, 일반적인 거래 가격 수준을 보다 잘 반영합니다.

중위단위매매가격
각 거래의 매매가격을 해당 아파트의 전용면적(또는 공급면적)으로 나눈 후, 이 단위 면적당 가격들을 낮은 순으로 정렬하여 중앙값을 산출한 것입니다.

즉, 면적 차이가 있는 아파트들 간의 가격 경쟁력을 비교하기 위한 지표로, 평당 또는 제곱미터당 가격으로 표현됩니다.
크기가 다른 아파트 간의 가격을 면적 기준으로 비교할 때 유용합니다.

이 중 중위단위매매가격이 평당 중윗값을 비교하므로 시세를 표현하기에 적당한 값이라고 생각했습니다.

입주물량 대비 중위단위가격 비교 

이전포스팅에서 한국부동산원에서 통계정보 확인하는 방법을 포스팅했는데 참고해 주시기 바랍니다.

2025.04.04 - [부동산] - 아파트 매매가격 통계 조회 및 엑셀 다운로드(feat. 한국부동산원 부동산통계정보시스템)

 

자료출처 :한국부동산원,KB부동산

위의 통계조회 엑셀에서 가져온 자료를 바탕으로 입주물량과 중위단위가격을 비교했습니다.
단위가격은 25년 2월까지이고 입주는 25년 9월까지 입주를 가져왔습니다.
평균 중위단위가격은 3,489,000원/m2이고 평균입주물량은 896입니다. 

위의 표를 보면 파란색 형광펜은 입주물량이 있지만 가격이 상승한 것이고 노란색 형광펜은 입주물량이 많아지면서 가격이 하락한 구간입니다.

이를 확인해 보면 꼭 입주물량이 많다고 가격이 하락하는 것은 아니지만 유의미한 입주물량 공급이 있으면 가격이 하락하는 것으로 보입니다. 

다만 두 번째 노란색은 아직 가격 하락이 이뤄지지 않았고 가격 하락은 단기간에 일어나지 않고 2년 정도 지켜보면서 일어나는 것 같습니다.

또한 창원시 성산구 입주물량이 너무 적어 가격 비교에 어려움이 있습니다. 

입주물량 대비 매매가격지수 비교

중위가격은 2012년부터 밖에 없어서 매매가격지수를 비교해 봤습니다.
 
매매가격지수는 일정 시점을 기준을 100으로 두고 그보다 아래인지 위인지를 보여줍니다. 여기서 기준값은 21년 6월 값이 100입니다. 

그린 그래프는 2003년 11월부터 시작합니다.

시기별로 형광펜 부분을 살펴보면 아래와 같습니다.

2005년 10월에 1360의 입주물량이 있고 이때는 하락했지만 크게 하락하진 않았습니다.

2006년 2007년에 합해서 거의 5200세 대수가 입주물량이었는데 그렇게 많이 가격이 하락하지 않았습니다. 이후 오히려 증가하는 것처럼 보입니다. 

그리고 역시 위에서 본 것과 동일하게 2017년에서 2018년에는 바로 하락했습니다.

다만 2022년 입주는 멀리서 보니 바로 하락한 것처럼 보입니다.

 

결론

매매시기를 알아보고자 아파트 공급과 가격 사이의 관계를 알아봤습니다.

입주물량이 일정 수준 이상 공급될 경우 가격 하락 압력이 발생하는 경향이 있으나, 다른 경제적 요인 역시 중요하므로 단순 공급-가격 관계만으로 매매 시기를 결정하기는 어렵습니다. 

현재도 집값이 하락했다는 데이터는 확보했고 지금 살지 25년 9월에 살지는 흐름을 더 봐야 알 것 같습니다. 

저는 공부 중이라 틀린 내용도 있을 수 있지만 최대한 데이터에 기반해서 알아봤으니 참고하시길 바랍니다.