아파트와 오피스텔의 차이점은?

개요

이번에 아파트인 줄 알고 봤는데 알고 보니 면적이 넓은 오피스텔이었습니다.
가봤던 곳은 창원 시티세븐 자이였는데 이때까지 아파트인 줄 알았습니다. 

그러다 보니 아파트랑 오피스텔 차이가 뭐지?
궁금해져서 포스팅을 진행해 보기로 했습니다.
과연 어떤 차이가 있는지 아래에서 비교해 보도록 하겠습니다. 

아파트와 오피스텔 차이는?

간단 비교표

자세한 차이점 

[용도 및 건축 차이 : 아파트가 건설 제한적]
아파트는 주거지역에만 건설됩니다. 
반면 오피스텔은 준주거지역과 상업지역에도 자유롭게 건설되어 역세권이나 상권 근처 입지가 좋은 경우가 많습니다. 

아파트는 주택법과 공동주택관리법의 적용을 받지만, 
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류됩니다. 


[면적 및 전용률 차이 : 오피스텔이 좁음]
공급면적에서 차이가 있습니다. 
오피스텔의 경우 전용면적, 주거공용면적 + 기타 공용면적(주차장, 관리실) 등을 포함한 계약면적으로 계산하여 전용률(전용면적 비율)이 작습니다. 

실 주거 공간을 비교하려면 평형이 아닌 전용면적으로 비교하셔야 합니다. 
보통 아파트의 전용률은 75~80% 수준입니다. 
오피스텔은 45~60%로 낮아 실제 사용 가능 면적이 적습니다. 

또한 아파트는 발코니(베란다)가 있지만, 오피스텔은 건축법상 발코니가 없습니다. 
발코니 확장이 불가능해서 더 좁아 보입니다. 

[관리비 차이 : 오피스텔이 비쌈]
관리비는 공급면적 기준이므로 전용률이 낮은 오피스텔이 아파트보다 비쌉니다. 

[취득세 차이 : 오피스텔이 비쌈]
아파트는 1 주택자 기준으로 1.1~3.5%(주택가격에 따라 차등으로 세율 변경)이지만, 
오피스텔은 주택가격과 무관하게 일괄 4.6%입니다. 

예를 들어 5억 원 아파트의 취득세는 약 550만 원(1.1%)이지만, 같은 금액의 오피스텔은 약 2,300만 원(4.6%)입니다. 

[재산세 차이 : 주거용으로 변경 시 아파트와 동일]
재산세는 오피스텔의 경우 기본적으로 업무용 건물 기준으로 부과되나, 
주거용으로 용도 변경 신고를 하면 주택 재산세를 적용받을 수 있습니다. 
아파트와 비교하는 거니 주거용으로 변경하면 동일하다고 생각하시면 됩니다.


[주택수 포함 여부 : 소형 오피스텔은 미포함 ]
아파트는 항상 주택 수에 포함됩니다. 
오피스텔은 주거용으로 사용하고 전입신고를 하면 주택 수에 포함되어 양도세·종부세 계산 시 다주택자로 간주됩니다. 

단, 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하의 신축 소형 오피스텔을 최초로 취득하면 주택수에서 제외되는 세제 혜택이 있습니다. 

[대출 및 정책대출 차이: 오피스텔은 대출 제한적 ]
주택담보대출(LTV)은 2025년 10월 기준으로 
아파트는 비규제지역 70%, 규제지역 40~50%(생애최초는 70%)입니다. 

오피스텔은 주거용으로 분류되면 60~70%, 상업용은 70~80% 수준이며 은행별로 상이합니다. 

다만 오피스텔은 보금자리론 등 정책 대출이 불가하고 오피스텔구입자금대출(최대 7,500만 원, 무주택세대주 대상, 연소득 6천만 원 이하)만 제한적으로 가능합니다. 

결론

정리하면서 보니 같은 면적이라면 굳이 오피스텔보다 아파트를 매매할 것 같습니다. 

오피스텔은 입지는 상업지구에 있을 수 있지만 취득세, 관리비가 비쌉니다.
발코니가 없어 확장을 못해 상대적으로 크기가 작으며 전용률도 낮습니다.
또한 대출도 제한적입니다. 

요약하자면 

비싸지만 크기도 작고 대출도 안 나오는 집이라는 겁니다. 

굳이 주거용으로는 큰 메리트가 없다고 생각이 듭니다.
차라리 같은 가격의 아파트를 찾아보던지 아니면 좀 더 비용을 주고 아파트를 들어가야지 생각하게 되었습니다.